绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

分类:征途 本文链接:http://wowdata.top/article/id/5926 更新时间:2020-09-10

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绿城中国披露的2020年中业绩报告显示,上半年绿城中国合同销售额912亿元人民币,较去年同期增长23%;总收入达238.96亿元人民币,较去年同期增长28.1%。综合上半年整体经济形势来看,绿城中国仍能保持23%的销售额增长,确实算是交出了令投资者满意的成绩单。但在瞬息万变的市场环境下,对企业经营状况的评判不能仅以销售额为唯一衡量标准。在绿城中国的销售增长的优异成绩之下,也隐含一些值得关注的问题。

绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

1、盈利增幅远小于营业收入增幅,陷入“增收不增利”怪圈

据年中报披露利润表显示,绿城中国上半年实现净利润31.2亿人民币,同比增长1.8%;股东应占利润20.96亿人民币,较去年同期增长1.9%;每股基本盈利0.65元,同比下降3%。值得关注的是,绿城中国上半年实现毛利61.84亿人民币,仅同比增长3.6%;毛利率25.88%,与去年同期的31.99%相比下降6.11个百分点,可见在项目成本管理方面,绿城仍需努力。

绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

拿地价格导致的成本上升仅是导致绿城中国利润增长平滑的“罪魁祸首”之一,仍有其他成本项目悄然变动蚕食着绿城中国的利润。对比利润表中其他各项成本可以发现,2020年上半年财务费用高达12.53亿人民币,同比增长56.37%,也是净利润与营业收入增速不匹配的影响因素。

财务费用详情显示,本期借款成本38.29亿人民币,同比上升28.24%;用占价款成本总额比重由2019年上半年的73.18%下降至67.29%,半年报给出的解释是由于联营、合营企业往来利息收入支出均直接计入损益表导致。但慧眼君认为,从上市公司报表披露的普遍原则来看,大家都在核算口径合理合法的基础上选择最有利企业形象的方式展示经营状况,因此费用的大幅异动究其根本原因,对应的也是联营、合营企业筹资成本的增加,与利息收支计入损益表方式关联不大。而资本化比率降低,则体现出绿城的借款用于楼盘建设比重降低,用来支撑偿还债务、管理部门和销售部门支出等活动的比重上升,可以看出绿城的资金链也出现了一定程度的问题,甚至需要增加借款供日常经营活动和筹资活动周转。

绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

2、面临永续债分利的“旧病”和减值测试不断暴露的“新疾”

2020年中业绩报告显示,公司本期实现的31.3亿人民币净利润仅有20.96亿人民币即净利润总额的67%归属于本公司控股股东,其余部分划归为非控股股东权益。本就“余粮”无几的控股股东净利润中,永续债又分派6.46亿人民币,实际归属于控股股东的净利润仅占净利润总额的46.3%。

绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

盈利大部分被少数股东和永续债分走,真正留存并不多,这是属于困扰绿城多年的“老毛病”。为了追求高质量的房产建设,绿城平均存货期长,资金回笼慢,又要兼顾资产负债率表内的“美化”,只能通过永续债调节负债与资产之间的平衡,同时也为公司收益留下了隐患,严重稀释了本公司股东获得的利润。从投资者角度来看,也为公司真实的举债情况和偿债能力蒙上了一层神秘的面纱。

说完了“旧病”,再来看看“新疾”。2020年上半年,绿城中国计提减值损失共计2.21亿人民币,同比增长118.81%。其主要原因是今年4月,山东莱芜雪野湖1032套违建别墅遭拆迁,绿城是此处规模最大的开发商,开发的378套别墅是绿城中国遭受巨大损失,因此对应收山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司款项计提减值人民币3.68亿元。

根据以往财务数据显示,绿城项目的减值损失也是绿城中国的痛点之一。2019年综合损益表显示,绿城中国计提了13.76亿元的减值损失,自2017年至今,绿城中国累计减值损失约41亿元,相当于今年上半年归母净利润的2倍。在地产业,企业计提大额减值准备无异于对管理者的“打脸”,因为每一个大额减值的背后对应的都是一次失败的项目投资,大额减值也会严重影响当期利润,也是广大投资者不愿看到的,这种随着项目情况不定期发生的减值,为绿城中国的盈利增加了更多的不稳定因素,逐步消耗着公众和投资人对绿城高层的信任。

绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

3、新官上任,“保质”与“保量”难取舍

自从宋卫平退休以来,绿城高管频繁调动,甚至可以称得上是“大换血”,一直靠质量和口碑取胜的绿城终于走上了快消的道路,这让绿城以肉眼可见的速度扩大规模、增加销量。2019年绿城操盘金额就已达到2018.3亿人民币,位列克而瑞房地产操盘排行榜第11位,作为接班人的张亚东也在2019年报发布会上定下了5年战略,“到2025年冲击5000亿元”的销售目标。

绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

在2020年疫情的压力下,绿城中国今年上半年仅完成业绩目标是36%,下半年还有近1600亿人民币的销售额要完成,这对现在的绿城中国来说还是有一定压力的。截止至8月,公司共计完成1345亿人民币合同销售额,余下4个月间,平均每月要完成288.75亿人民币销售额才能达成目标。

众所周知,代建业务是绿城收入构成中重要的组成部分。从2020年上半年情况来看,代建业务贡献近251亿人民币销售额,占销售总额的28%,但代建面积为166万平方米,与去年同期相比下降19.4%,主要经营代建业务的全资子公司绿城管理上半年营收和利润也出现下滑。

从业务模式来看,许多中小房地产企业愿意给绿城一定的咨询费,借着绿城多年积累下来的口碑增进客户对房屋质量的信任;从绿城的角度来看,不需要承担工程费用限制资产流动性,也可以取得一笔可观的收入,是一个一本万利的生意,因此这种代建业务模式在绿城中国开展的业务中占有一定的比重,但随着地产行业的发展,其他公司也开始关注这块蛋糕,绿城代建业务面临的市场竞争逐年加大。再加上政府对房地产行业日渐严格的调控,中小房产企业利润不断压缩,对代建业务也不如彼时热衷了。

业绩快速增长的背后则是对绿城工程质量的巨大考验,怎样在快交付的前提下保证房屋质量也是绿城面临的一大难题。媒体报道显示,2019年以来绿城已有多地由于质量问题导致业主维权,包括济南章丘中康绿城百合花园、青岛李沧绿城郁金香岸、黄岩绿城宁静明月等。

2020年年8月发生的江苏南通绿城晓风印月的维权事件中,业主控诉“货不对板”,而一贯追求品质的绿城则选择发声明简单将责任推给销售和政府规定,令广大消费者伤透了心。

对代建业务的不严谨管控也对在消耗着绿城多年积累的品牌形象。据报道,在2015年在云南昆明开盘的绿城春江明月三期至今仍未交付,该房源由在当地名声欠佳的国福地产开发,付给绿城一定比例的代建费,挂绿城的名号以高出市场价60%的价格开盘销售,消费者也得到承诺,绿城会对项目负责到底,但预计2018年12月交房的春江明月三期至今仍处于停工状态。与之前保证的截然相反,绿城在问题暴露的第一时间声明该业务是代建项目,有问题去找开发商,甚至拒绝了政府和施工方提出的以1000-2000万元作为启动资金继续开建的方案。从法律角度,绿城当然不需要对代建项目负责到底,但多数消费者是出于对绿城的信任才安心的将多年积蓄交给开发商,现在房屋烂尾,维权业主有苦难言。

绿城中国:“中国教科书级房企”5000亿征途上的新问题

如果绿城持续以品牌形象作为业绩的牺牲品,那么“中国教科书级房企”的名声将会大打折扣,消费者是否还会对其代建项目和自建项目持续买账也是未知数,绿城的5000亿目标还存在很大的不确定性。